Logements, proposition de loi pour une expropriation camouflée

Alors que la pénurie de logements que j’ai annoncée dans mes précédents articles se concrétise et que cette rentrée devient un cauchemar pour les candidats locataires, « il n’y a plus d’offre du tout. À ce niveau-là, je n’ai jamais vécu ça » constate un agent immobilier, une proposition de loi déposée le 26 janvier 2021 refait surface, déposée par 271 députés La République En Marche et apparentés.

Les critères proposés ont de quoi interroger les propriétaires fonciers quant aux conséquences que je prédis catastrophiques.

La proposition de loi poursuit trois objectifs  :

1. Mieux définir la notion de logement décent et prévenir sa dégradation par l’obligation de « contrôles techniques » et une immatriculation des logements avec enregistrement du suivi des diagnostics et opérations correctives
2. Compléter les outils de la puissance publique pour « accompagner » les bailleurs, mais aussi les propriétaires occupants dans l’amélioration et la rénovation de leurs logements
3. Créer un dispositif dédié à la coordination et au renforcement des acteurs publics quand la situation d’insalubrité dépasse même l’échelle du bâtiment pour concerner le quartier

Un nouveau diagnostic de décence

Ce nouveau diagnostic intégrera et remplacera les diagnostics de location et de vente, mentionnera la présence ou l’absence d’amiante, de plomb, de termites, de mérule, et vérifiera l’état des installations de gaz et d’électricité. Il aura une validité de 10 ans.

Il devra être présenté à tout locataire ou tout acheteur entrant dans les lieux. Il ne se substitue pas au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), au diagnostic de risques naturels et technologiques, de contrôle des installations d’assainissement, des zones de bruit, etc.

On peut déjà épiloguer sur sa pertinence.

Quelle garantie peut-il apporter, si pendant son délai de validité, le logement a été loué, dégradé et proposé à nouveau à la location ?

N’est-il pas superflu et inutile face au permis de louer que certaines communes ont déjà mis en pratique ?

Qu’apporte-t-il au bailleur comme garantie contre les dégradations de locataires indélicats ?

Le registre numérique de suivi du logement prévu pour suivre l’entretien et les améliorations du logement permettra-t-il de suivre aussi l’historique des dégradations, leurs causes et leurs auteurs ? Ce serait intéressant pour identifier les locataires indélicats et les responsabiliser.

L’établissement public foncier

Il pourra se voir confier l’exécution des travaux de réhabilitation lors d’un arrêté de péril ou d’insalubrité (ou de mise en conformité de décence…) en se substituant au propriétaire défaillant.

Il sera compétent pour recouvrer ses dépenses auprès du propriétaire dont le bien a été frappé par l’arrêté. Ainsi, le propriétaire n’a plus aucune maîtrise ni choix sur la qualité de l’exécutant et de la concurrence. Quel contrôle sur les opérations lui laisse la formule ?

Cet établissement public foncier pourra établir, avec des syndicats de copropriétaires, des conventions pour acheter le terrain en laissant le bâti. Cette formule permettrait de financer les travaux de réhabilitation ou d’entretien. Le terrain peut être rétrocédé aux propriétaires initiaux à la fin de la durée définie dans la convention pour un prix initial réactualisé.

Il peut aussi établir des conventions pour l’achat des parties communes contre redevance d’utilisation par la copropriété, celle-ci s’engageant à réaliser les travaux de rénovation. Il est à redouter que le montant de ces ventes ne couvre pas le coût des travaux, la redevance et le loyer du sol s’ajouteront aux charges des propriétaires.

Cet abandon temporaire de propriété s’assimile à un emprunt obligé, dont la récupération sera augmentée de la taxe de la double cession.

Lors de la réalisation des travaux de mise en conformité, il peut être décidé par les préfets, après avis des autorités en matière d’environnement et d’urbanisme, de définir des périmètres publics ou de voisinage privé où seront érigées des constructions démontables ou transportables pour loger les personnes déplacées par ces travaux.

Ces logements temporaires devront répondre aux normes de décence. Cette disposition est prévue pour une durée de cinq années, renouvelable une fois. Une solution simple pour imposer des voisins dans son jardin…

Les baux à réhabilitation

L’article 9 de la proposition de loi prévoit de permettre aux préfets d’imposer un bail à réhabilitation aux propriétaires tenus d’exécuter des mesures de mise en conformité de leurs logements.

Ce bail, d’une durée minimum de 12 ans et maximum de 99 ans, ne peut être conclu qu’avec un organisme qui deviendra le preneur. Celui-ci sera chargé des travaux de rénovation, et devra maintenir le logement en bon état. Cet organisme doit conclure une convention avec le préfet qui prévoit d’attribuer le logement à des ménages modestes.

Attention aux conséquences de la mixité sociale : introduire un élément incontrôlable dans une copropriété paisible n’est pas sans conséquences, souvent explosives.

Le prix de la location peut être constitué par un apport en nature pour les travaux engagés par le preneur, et /ou d’une redevance payée d’une façon séquencée tout au long de la période, et définis dans les clauses du bail. À la signature, le preneur entre en possession du bien et prend en charge les travaux et perçoit les loyers et supporte la taxe foncière.

Le propriétaire ne peut récupérer son bien en cours de bail et ses héritiers sont tenus d’honorer le contrat. À la fin du bail, le bien et ses améliorations sont remis au propriétaire.

Un encadrement des opérations liées au logement

Après avis des organismes compétents en matière d’habitat, les préfets peuvent définir des périmètres pour lesquels seront compétents des comités de pilotage de la transformation de l’habitat, du cadre de vie et de l’environnement.

On remarque au passage que, parmi les nombreux représentants prévus dans ces comités, ne figure aucun représentant des bailleurs ou des propriétaires.

La création de ces périmètres donne lieu à l’instauration d’un droit de préemption renforcé et des déclarations ou des demandes d’autorisation de location.

Au sein de ce périmètre, le président du comité de pilotage est compétent pour décider de l’expropriation dans le respect des règles du Code de l’expropriation.

Le comité de pilotage peut prendre des arrêtés imposant la conclusion d’un bail à réhabilitation à la personne tenue d’exécuter les travaux de mise en conformité.

Un remède de cheval qui va achever le malade

Alors que l’application du DPE, qui fait déjà sentir ses effets, va sortir d’ici à 2028 17 % de l’ensemble des logements de l’offre de location, et que la mise en conformité se révèle techniquement délicate et financièrement souvent impossible, les pouvoirs publics veulent aller à marche forcée vers leur objectif d’habitat écologique.

Mettre un logement aux normes énergétiques ne consiste pas seulement à isoler l’intérieur des températures extérieures. L’isolation intérieure oblige à refaire toutes les installations électriques et de chauffage central pour les remettre au niveau de la surface intérieure de l’isolant. Le coût de ces travaux est prohibitif, et quelquefois égal à la valeur vénale du logement.

Devant la sagesse des propriétaires qui préfèrent ne plus louer plutôt que de se ruiner en travaux inamortissables, cette proposition de loi vise à imposer ces travaux, en faisant financer les surcoûts par l’impôt.

Le plus inquiétant est que le propriétaire occupant pourra se retrouver dans certains cas locataire de son propre logement, et du fait de la durée du bail à réhabilitation, ne pourra jamais en redevenir propriétaire, avec une créance difficilement récupérable par ses héritiers.

Cette proposition de loi est une nouvelle manifestation d’une volonté maintenant affirmée : on peut tout envisager en finançant avec « l’argent des autres».

Et maintenant que l’argent des autres se fait rare, on s’accapare des biens qui ont toujours été considérés comme sûrs et stables. Cette proposition de loi risque fort d’être adoptée, soutenue par la « majorité » présidentielle, et sans aucun doute adoubée par les élus de gauche ravis de s’attaquer à la propriété privée.

Souhaitons que la prédiction de Klaus Schwab se révèle exacte :

« Vous ne posséderez plus rien et vous serez heureux ».

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