Immobilier, c’est la cata !

Je vous propose la lecture de la dernière étude publiée par le site MeilleurTaux, le courtier en immobilier.

L’achat d’une résidence principale de + en + long à se rentabiliser : la durée de détention nécessaire a doublé en 10 ans !

Paris, le 5 septembre 2023 – Pour la 10ème année consécutive, Meilleurtaux, comparateur et courtier en produits financiers, dévoile son étude « Acheter ou Louer ? »*. Cette étude unique qui tient compte de tous les facteurs permet de déterminer le moment où l’achat d’une résidence principale devient plus avantageux que la location ou le moment où rester locataire fait perdre de l’argent. En se basant sur une surface moyenne de 70m², l’analyse couvre les 32 principales villes de France et tient compte :

Pour l’achat : du prix au m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m2 par mois ;

Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat.

Il y a 10 ans il fallait 4 ans pour rentabiliser son achat…aujourd’hui il faut 15 ans.
Le premier enseignement de cette étude est que : la moyenne nationale pour rentabiliser l’achat d’un bien immobilier comme résidence principale d’une surface de 70m² est en moyenne de 15 ans et 6 mois, soit 2 ans de plus qu’en 2022, ou encore 10 ans de plus qu’en 2021 !

Depuis 2021 la durée détention nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale ne cesse d’augmenter avec un renforcement du phénomène depuis 2022 ; rappelons qu’en 2019 il fallait moins de 2 ans pour rentabiliser son achat ! Depuis plus d’un an nous assistons à une importante remontée des taux de crédits immobiliers avec des prix qui continuent de monter légèrement ou se maintiennent. Ces deux réalités conjuguées expliquent l’allongement de la période requise pour que l’achat devienne moins couteux que la location.
analyse Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Des villes où la durée a plus que doublé…

Parmi les 32 villes analysées, la période requise pour que l’achat devienne rentable a augmenté dans 17 d’entre elles. Pour des villes telles que Perpignan, Le Mans, Aix-en-Provence ou encore Reims, la durée de rentabilité d’un achat est passé respectivement à : 10 ans (contre 2 ans en 2022), 19 ans (contre 8 ans en 2022), 21,6 ans (contre 8 ans en 2022) et 19 ans (contre 3,6 en 2022).

Mais ce ne sont pas les seules ! D’autres villes présentes dans le classement enregistrent des moyennes en hausse. À titre d’exemple : pour la ville de Dijon, pour un prix au m² de 2 823 euros, c’est seulement au bout de 22 ans que l’achat coûtera le même prix que la location, alors que c’était 14 ans en 2022, 2 ans en 2021 et à peine 1 an en 2020.

Il est évident que le marché immobilier a connu des bouleversements significatifs entraînant des changements de dogme pour les acquéreurs. Dans de nombreuses villes, qui étaient autrefois caractérisées par des retours sur investissement rapides, le scénario a considérablement évolué. Ces villes affichaient en effet dans la très grande majorité des cas des prix de l’immobilier assez faible ou du moins très en dessous des autres métropoles et offraient ainsi à leurs habitants un accès à la propriété très vite budgétairement favorable au détriment très net de la location. Or ces villes ont subi un regain d’attractivité post-covid qui a fait bondir les prix, ce qui explique l’allongement notable de la durée de détention de rentabilité, précise Maël Bernier.

Autre ville qui enregistre une augmentation considérable de la durée de détention du bien avant que l’achat ne soit plus avantageux que la location, c’est Le Havre. Pour les propriétaires havrais, en 2022, il leur fallait 6 ans pour que l’achat d’un bien immobilier devienne rentable et à peine 1 an en 2020 et en 2019. En 2023 il leur faut compter 16 ans !

Le constat est clair : parallèlement à l’augmentation des prix de l’immobilier et à la hausse des taux d’intérêt, les prix de loyers sont eux restés relativement stables et la taxe foncière est en hausse quasiment partout en France, nous avons ici tous les facteurs réunis pour que l’achat soit plus coûteux plus longtemps que par le passé, observe Maël Bernier.

Alors que dans d’autres villes la durée est en baisse.
Si pour certaines villes la durée de rentabilité d’un bien immobilier a explosé en une année, pour d’autres cette durée s’est stabilisée et a même baissé.

C’est le cas pour des villes dans le sud telles que Toulon, Montpellier et Besançon où la durée de rentabilité n’a pas bougé pour la première et est en hausse d’à peine une année pour les deux autres. Les propriétaires rennais et parisiens ont également été moins impactés par cette hausse en 2023 par rapport à 2022. Pour Paris la durée est passée de 28 ans à 30 ans et pour Rennes de 20 ans à 21 ans.

Enfin, des villes telles que Marseille, Lyon, Rouen, Metz et Orleans connaissent cette année une baisse significative de la durée moyenne de rentabilité d’un bien immobilier. Pour Marseille, par exemple, la durée passe de 20 ans en 2022 à 13 ans pour cette année et Metz de 11 ans à 6,6 ans.

Si ces villes tirent leur épingle du jeu malgré le contexte actuel cela s’explique tout simplement par une baisse des prix de l’immobilier. Une ville comme Metz, le prix au m² a baissé de près de 500 euros, explique Maël Bernier avant de poursuivre :

mais ce sont également des villes où les prix à la location ont quant à eux augmenté permettant aux propriétaires de rentabiliser plus vite malgré la hausse des taux, la location pour un bien équivalent en parallèle ayant elle augmenté.

Conclusion :

La hausse des taux de crédit immobilier amorcée en 2022 et qui s’accélère en 2023 a eu un impact significatif sur les durées de rentabilité d’achat immobilier dans différentes villes françaises. L’analyse révèle que les villes qui étaient caractérisées par des délais de rentabilité plus courts ont subi un effet plus marqué, tandis que celles avec des durées plus longues ont connu une augmentation plus modérée. De plus, dans la grande majorité des villes françaises, les prix de l’immobilier ont également grimpé, avec seulement quelques rares exceptions. Dans beaucoup de villes, des loyers qui se stabilisent cette année, tandis que le prix au mètre carré continue d’augmenter, par conséquent, il est inévitable que la période nécessaire pour qu’un investissement immobilier devienne rentable s’allonge également. Mais n’oublions pas et c’est cela le plus important que si l’acheteur met plus de temps à rentabiliser l’achat de sa résidence principale, il n’en demeure pas moins qu’à la fin de cette période il dispose d’un toit qui ne nécessite plus de versement mensuel et assure donc une exceptionnelle sécurité quand le loyer lui restera toujours à acquitter même au bout de 15, 20 ou 30 ans
conclut Maël Bernier.

NB : La lecture s’entend comme suit : 2,6 = 2 ans et 6 mois ou 14 = 14 mois

* Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier

Méthodologie : simulateur exclusif développé par Meilleurtaux en tenant compte des données suivantes : 10 % d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 3,40 % hors assurance / assurance de 0,25 % du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 3 % des prix de l’immobilier en année 1 puis 2 % année 2,1 % année 3 et 2 % à partir de l’année 4. Rendement de l’épargne : 3 % en année 1, puis en année 3 jusqu’à 6 inclus : 2,5 % puis année 7 et suivantes : 2 %. Evolution des loyers : 3,5 % année 1 et 2 n,2 % à partir de l’année 3. Evolution des charges copropriété : +4% année 1, ensuite +2 % par an. Evolution taxe foncière : 3,4x% année 1, 4 % année 2, 1,5 % à partir de l’année 3.

Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Seloger/Observatoire Clameur.

Source Meilleurstaux.com ici