Real-Estate Bust 2.0 : Le tsunami de l'immobilier commercial est arrivé !

Comme nous l'avons tous entendu à maintes reprises, l'histoire ne se répète jamais exactement. Cette fois-ci, c'est dans l'immobilier commercial que la grande révélation est arrivée presque du jour au lendemain, comme un tsunami, aspirant toute l'eau de la baie, emportant les nageurs avec elle.

Alors que l'intérêt pour les prêts immobiliers augmente, la hausse a peu d'impact sur la plupart des Américains, car le nombre de prêts hypothécaires touchés par des taux élevés n'est que de 1%. Quatre-vingt-dix-neuf pour cent des propriétaires américains ont acheté leur maison lorsque les taux étaient extrêmement bas, et la grande majorité a été assez intelligente pour se verrouiller sur des taux fixes. C'est un énorme facteur de sécurité pour l'ensemble du marché du logement cette fois-ci, par rapport à la dernière crise immobilière. Cela signifie qu'il y a beaucoup moins de ces prêts hypothécaires à taux ajustables qui se sont transformés en bombes à retardement et ont déclenché une crise du logement, lorsque les taux ont commencé à s'ajuster à la hausse.

C'est une autre histoire, bien sûr, si vous êtes récemment devenu acheteur d'une première maison. Alors que les prix des logements commencent à baisser pour compenser la hausse des intérêts, il y a toujours un long décalage entre une baisse des ventes, car les acheteurs ne peuvent plus se permettre les paiements croissants, et la volonté des vendeurs de capituler en abaissant les prix, jusqu'à ce que les nouveaux acheteurs puissent commencer à se permettre à nouveau des achats. En conséquence, l'abordabilité du logement (cet équilibre entre les prix, les taux d'intérêt et les revenus), selon les informations suivantes, n'a jamais été aussi mauvaise :

Si vous êtes un acheteur pour la première fois, à la recherche d'une maison, vous feriez mieux d'attendre que les vendeurs soient épuisés et que les prix soient au plus bas. J'ai pu le faire en tant que premier acheteur la dernière fois. Parce que tous mes emplois de gestion immobilière de villégiature venaient, soit avec leur propre maison, soit que je louais, je n'avais plus de valeur nette après la hausse des prix. Donc, j'ai été hors prix. Je peux assurer aux premiers acheteurs par expérience, que le jour où les prix redeviendront abordables viendra. J'ai pu passer de quelqu'un qui avait été écarté du marché pendant des années, en raison de la forte hausse avant le dernier effondrement, à quelqu'un qui est entré à un niveau élevé avec de bons taux d'intérêt pour surfer sur la prochaine vague. Plus tard, nous avons pu vendre et réduire nos quarante acres, pour réduire notre hypothèque et nous préparer pour la retraite.

Cependant, il faudra probablement quelques années à ce marché en baisse pour trouver son fond, tout comme il l'a fait la dernière fois. Parce qu'une maison est l'actif principal de la plupart des gens, les vendeurs ne se réconcilient pas avec la nécessité de vendre leur maison à un prix inférieur à ce qu'elle valait autrefois, sans être poussés par les circonstances à vendre. Il faudra donc de la patience pour attendre la baisse des prix et la baisse des intérêts.

L'immobilier commercial, en revanche, est une toute autre histoire. C'est là que nous commençons à peine à voir les premiers signes majeurs d'un effondrement de l'immobilier, qui a commencé à émerger vers le début de ce mois. Les événements que je vais exposer ci-dessous révèlent que les conditions se rapprochent rapidement de nous du moment où quelque chose d'important, et peut-être d'inattendu dans le financement immobilier, se brise.

Cette fois-ci, notre moment Lehman va se produire dans l'immobilier commercial, plutôt que dans l'immobilier résidentiel… du moins, aux États-Unis. D'autres marchés de l'habitation, comme au Canada, font face à une situation qui semble plus périlleuse, car la plupart des maisons doivent être refinancées tous les cinq ans au Canada, créant de nombreuses bombes à retardement à mesure que les taux grimpent.

L'immobilier commercial est balayé

Le financement dans l'immobilier commercial est plus risqué, et les impacts des blocages Covid ont touché l'immobilier commercial avec un impact négatif énorme. Même avant le Covid, les grands espaces de vente au détail souffraient de l'apocalypse du commerce de détail, que j'ai couvert ici, il y a quelques années. Ensuite, le Covid a nettoyé les espaces de bureaux, et peu d'entre eux sont devenus positifs depuis les réouvertures.

Le premier ou les deux premiers mois de fermetures semblaient être confrontés à une catastrophe pour les prix de l'immobilier, car personne ne sortait acheter des maisons. À la surprise de presque tout le monde, la mienne en tout cas, il cela s'est avéré exactement le contraire. Presque instantanément, lors de la réouverture, les verrouillages Covid sont devenus un énorme positif pour les prix des maisons, pour les mêmes raisons, les blocages sont devenus négatifs pour l'espace commercial. Libérés pour travailler depuis leur domicile, les gens ont commencé à déménager en masse, alors que l'inventaire des maisons restait assez rare, et que la Fed et le gouvernement ont injecté des tonnes d'argent dans les mains des acheteurs, de sorte que les prix ont explosé.

En conséquence, l'immobilier commercial a pris le coup. Les gens ont aimé le changement, et parce que beaucoup ont déménagé, ils ont résisté à retourner au bureau. L'immobilier commercial ne peut toujours pas remplir ses espaces disponibles, de sorte que des fissures béantes s'ouvrent parmi les sociétés d'investissement qui traitent sur ce marché. Prenons, par exemple, les grandes entreprises suivantes, qui ont fait la une des journaux au cours de la semaine dernière, signalant d'énormes problèmes :

PIMCO ttombe durement au début de ce mois :

Un propriétaire de bureaux de Pacific Investment Management Co. qui a fait défaut sur 1,7 milliard de dollars de billets hypothécaires, a envoyé des ondes de choc dans une partie du marché immobilier.

Pendant des années, les propriétaires ont été aux prises avec la montée du travail à distance, un problème si important qu'une maison de courtage estime qu'environ 330 millions de pieds carrés d'espace de bureau deviendront vacants d' ici la fin de la décennie. Mais les faibles taux d'intérêt ont permis aux investisseurs de se débrouiller plus facilement sans se soucier de la dette.

Aujourd'hui, de nombreux propriétaires de bureaux voient les coûts d'emprunt monter en flèche, ce qui conduit des propriétaires tels que Columbia Property Trust de Pimco et Brookfield Corp. à faire défaut sur leurs hypothèques. Alors que le travail à distance nuit au marché des bureaux, la hausse des taux pourrait pousser les propriétaires, qui utilisent souvent des dettes à taux variable, plus près du précipice.

- Un Conseiller financier

Ceci est un exemple de ce que j'ai écrit sur les entreprises zombies il y a quelque temps - des entreprises qui ont réussi à "se débrouiller" uniquement parce que les taux d'intérêt bas les ont empêchées de payer leurs factures. Les entreprises qui se débattaient à l'origine, à cause de l'apocalypse du commerce de détail, ou à cause des blocages ultérieurs Covid, qui ont chassé les locataires de leurs entreprises, ont réussi à maintenir leur dette flottante et à payer leurs factures en raison de taux d'intérêt extrêmement bas. Comme leur dette est souvent à court terme, certains doivent maintenant se refinancer, de sorte que la hausse des taux les chasse soudainement, car ces entreprises lourdes en prêts hypothécaires, qui manquent de clients, ne sont plus en mesure de couvrir leurs versements hypothécaires et sont donc en défaut. C'est la situation que Warren Buffet a décrite comme appercevant les nageurs nus lorsque la marée se retire soudainement.

Les prêts immobiliers commerciaux ont tendance à ressembler davantage au marché canadien de l'habitation, où les taux flottent, parfois via des obligations (regroupées dans des titres adossés à des hypothèques qui pourraient bientôt devenir également un problème) qui sont refinancées à mesure qu'elles arrivent à échéance. Maintenant, ils doivent refinancer à 2 à 3 fois les intérêts qu'ils payaient. Les problèmes frappent durement et rapidement, et renversent déjà les principaux acteurs dans un tumulte sur ces marchés. Puis, tout à coup, l'eau se précipite dans la baie et sur le rivage, inondant des centaines de passants bouche bée, presque comme si la permission avait été donnée de laisser le marché s'effondrer :

"C'est juste une psychologie de groupe, comme maintenant qu'un de mes pairs l'a fait, tout le monde va le faire, donc je ne serais pas surpris au cours des six prochains mois, si vous voyez une vague de défauts et de clés rendues, car les bureaux ne sont pas remplis », a déclaré Nitin Chexal, directeur général de la société d'investissement immobilier Palladius Capital Management. "Beaucoup de ces actifs ne se rétabliront jamais."

Ce problème ne va pas se résoudre, étant donné qu'il fait tomber les grands, alors autant le résoudre en éliminant beaucoup de créances irrécouvrables, en supportant les mauvaises nouvelles maintenant, plutôt que de lutter pour survivre des années. Les banques cèdent également la place à la modification plus rapide des conditions de défaut.

Le temps presse pour davantage de propriétaires de bureaux, la Réserve fédérale étant sur le point d'augmenter encore son taux de référence, plus de 17% de l'ensemble de l'offre de bureaux aux États-Unis étant vacants et 4,3% supplémentaires disponibles pour la sous-location. Près de 92 milliards de dollars de dettes pour ces propriétés auprès de prêteurs non bancaires arrivent à échéance cette année, et 58 milliards de dollars arriveront à échéance en 2024, selon la Mortgage Bankers Association….

"C'est utile pour moi que nous ayons vu de grands acteurs rendre les clés, car cela facilite les négociations avec les banques", a déclaré Gural. …

Les défis de financement sont un problème particulier pour le secteur immobilier, compte tenu de la prolifération des prêts à taux variable, où les taux d'intérêt sont réinitialisés plus fréquemment. Environ 48% de la dette sur les immeubles de bureaux qui viennent à échéance cette année a un taux variable, selon Newmark Group Inc.

En moins de deux semaines, la grande vague a émergé. C'est un tsunami, qui retire d'abord la mer pour que nous puissions commencer à voir qui nage nu, pour ensuite se précipiter et les noyer tous. Le faux espoir d'une grande reprise du marché, comme on l'a vu immédiatement dans l'immobilier résidentiel, a poussé les grands investisseurs à nager à fond dans l'espoir d'un retour similaire pour l'espace commercial, qui s'effondre désormais sur eux :

En 2021, la société de gestion d'actifs connue sous le nom de Pimco a misé sur un retour sur le marché des bureaux. Les taux d'intérêt étaient proches de creux historiques et l'économie bourdonnait. Les villes s'attendaient à une augmentation du nombre de travailleurs nouvellement vaccinés retournant au bureau. En septembre de la même année, Pacific Investment Management Co. a annoncé qu'elle acquérait Columbia Property Trust Inc., qui possédait 19 immeubles de bureaux à New York, San Francisco, Washington, DC et d'autres villes. L'accord valorisait Columbia à 3,9 milliards de dollars. "Nous continuons de croire que les immeubles de bureaux de haute qualité dans les grandes villes américaines offrent une valeur à long terme", a déclaré à l'époque John Murray, responsable mondial de l'immobilier commercial privé chez Pimco.

Le Wall Street Journal via Mint , 28 février 2023

Cela ne s'est pas concrétisé, et Columbia est donc devenue l'un des plus grands défauts de bureau à émerger jusqu'à présent à la sortie de la période pandémique. Un certain nombre d'acteurs majeurs ont pris le mauvais côté du pari et sont maintenant tous du même côté du bateau – le côté où l'eau passe par-dessus les bords.

Dans de nombreux cas, augmenter le loyer pour compenser les coûts de refinancement plus élevés n'est pas une option, en raison du manque de demande des locataires. Dans d'autres, les taux de location ont été imprudemment bloqués alors que les taux hypothécaires ne l'ont pas été, créant une situation où le tsunami qui draine l'eau de la baie peut submerger le bateau soudainement :

Même pour les propriétaires qui n'ont pas fait défaut, les calculs sont devenus beaucoup plus compliqués. La Willis Tower de Blackstone Inc. à Chicago, par exemple, possède environ 1,33 milliard de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales et a vu les paiements mensuels sur cette dette bondir de près de 300% en février par rapport à l'année précédente, selon les données compilées par Bloomberg. Une porte-parole de Blackstone a déclaré que le bâtiment est très occupé avec des baux à long terme .

- Un Conseiller financier

Et les problèmes de Blackstone ne se sont pas limités à Chicago ou même aux États-Unis :

Blackstone Inc. a fait défaut sur une obligation de 531 millions d'euros (562 millions de dollars) adossée à un portefeuille de bureaux et de magasins finlandais, alors que la hausse des taux d'intérêt frappait les valeurs immobilières européennes. Blackstone, qui a acquis le propriétaire Sponda Oy en 2018, a demandé aux détenteurs des billets titrisés une prolongation pour disposer des actifs et rembourser la dette…. Les détenteurs d'obligations ont voté contre une nouvelle prolongation….

Bloomberg , 2 mars 2023

Évidemment, les problèmes vont varier considérablement d'un marché à l'autre, de la taille d'un investisseur à l'autre et selon sa profondeur dans un marché particulier par rapport à un autre, etc. Dans le cas de Blackstone avec ses propriétés européennes, la guerre d'Ukraine joué un rôle dans ses luttes avec le portefeuille immobilier. Ce n'est pas le cas de sa propriété de Chicago. Cependant, avec des taux d'intérêt en hausse partout, des propriétés avec des problèmes différents ou des portefeuilles chargés de telles propriétés émergent maintenant nues de la décrue des eaux, à la hâte.

La défaillance de deux propriétaires de bureaux n'est peut-être qu'un début

Mais les retombées financières se sont propagées à travers les États-Unis. Le défaut de Columbia Property Trust, qui a été racheté en 2021 par des fonds gérés par Pimco, concerne sept propriétés, allant d'une tour de Manhattan qui abritait autrefois le New York Times, à un immeuble de San Francisco, qui se bat contre Twitter d'Elon Musk pour un loyer manqué. Un bâtiment du groupe de propriétés, 245-249 W. 17th St., voit également Twitter, un locataire clé, chercher à sous-louer son espace dans le bâtiment.

- Une Entreprise de Chicago

Différents problèmes pour différentes propriétés, mais la hausse rapide des taux d'intérêt est la marée descendante pour chacun d'eux qui révèle leurs lacunes. Les défauts, bien sûr, ont des répercussions sur les autres investisseurs, qui se retrouvent soudainement à court de fonds en raison des défauts, créant une nouvelle vague de problèmes financiers qui peuvent se répercuter sur les marchés partout de manière totalement imprévisible.

Blackstone Inc a déclaré… qu'il avait empêché les investisseurs d'encaisser leurs investissements dans sa fiducie de revenu immobilier (BREIT) de 71 milliards de dollars, alors que la société de capital-investissement continue de faire face à une vague de demandes de rachat. BREIT a déclaré avoir répondu à des demandes de rachat de 1,4 milliard de dollars en février, ce qui ne représente que 35 % des quelque 3,9 milliards de dollars de demandes de retrait totales pour le mois….

Reuters via US News, 1er mars 2023

Non seulement les membres du fonds se voient interdire l'accès à leur argent, mais l'événement a également un impact sur la richesse de ceux qui détiennent des actions de la société qui gère le fonds :

Le Crédit Suisse a abaissé la note de l'action de Blackstone pour sous-performer en novembre, en partie à cause de l'augmentation des rachats des investisseurs de BREIT. Les actions de Blackstone ont baissé de 0,25 % à 90,57 $ par action dans les échanges de l'après-midi de mercredi. L'action a perdu 43 % de sa valeur l'an dernier.

Évidemment, plus la Fed doit augmenter ses taux d'intérêt pour juguler l'inflation incessante, plus le nombre d'entreprises touchées sera grand. Cependant, même si la Fed arrêtait d'augmenter les taux dès maintenant, ce problème est une bombe à retardement avec des milliers de minuteries indépendantes, chaque prêt ayant son propre délai de refinancement sous les taux récemment relevés. Nous avons à peine commencé (en particulier au cours de la semaine ou des deux dernières) à voir certains des grands garçons qui nagent nus aux taux d'aujourd'hui, et il y en aura beaucoup plus à montrer dans les deux prochaines années, alors que de plus en plus d'hypothèques se renouvellent même si les taux n'augmentent plus :

"Il va y avoir deux années très difficiles jusqu'à ce que le marché trouve un équilibre", a déclaré Ran Eliasaf, fondateur de la société d'investissement Northwind Group. "En attendant, il va y avoir beaucoup de dégâts et malheureusement, beaucoup d'argent perdu."

- Un Conseiller financier

Si la Fed doit continuer à relever ses taux pour lutter contre l'inflation, ce problème ne fait que s'aggraver. C'est l'une des nombreuses raisons pour lesquelles je dis depuis le début que quiconque pense que nous traversons cette phase d'intérêt avec un "atterrissage en douceur" est fou. Ma base pour dire que cela ne vient pas de la connaissance de tous les problèmes qui se cachent actuellement sous la surface de l'eau. Cela vient du fait de savoir ce que tout le monde peut voir, de la connaissance de la quantité massive de dettes spéculatives, qui ont été contractées lorsque les taux étaient aussi faciles que quelques pour cent et qui sont maintenant réévalués. À ces taux de départ, il ne faut pas grand-chose pour doubler le coût de cette dette spéculative massive. Prévoir l'énorme problème qui surgira lorsque tant d'entreprises spéculeront depuis longtemps, est une déduction de bon sens en voyant les types de risques sur lesquels les investisseurs du monde entier étaient prêts à parier parce que la Fed les soutenait… jusqu'à ce qu'elle ne le fasse pas. La Fed les a attirés avec des taux absurdement bas vers un comportement à haut risque.

Tsunamis à plusieurs vagues

De nombreux autres types d'effets d'entraînement se produisent en plus de l'impact direct sur les marchés financiers. Les entrepreneurs sont accrochés avec des contrats qui ne sont pas payés. Ensuite, les gens qui travaillent déjà dans la construction sur de grands projets se font virer. Les emplois qui devaient ouvrir dans de nouvelles installations sont annulés. Les entreprises qui se sont développées autour des nouveaux projets pour desservir les travailleurs de la construction, en prévision de desservir plus tard les nouveaux locataires/employés subissent :

Amazone.com Inc. suspend la construction de son deuxième siège social tentaculaire près de Washington [DC], une décision qui coïncide avec les suppressions d'emplois les plus importantes jamais réalisées par l'entreprise et une réévaluation des besoins de bureau pour tenir compte du travail à distance.

Bloomberg3 mars 2023

Ce projet, bien que seulement reporté, coïncide avec le report de l'embauche de 25.000 travailleurs qui devaient remplir cette immense installation. Il pourrait ne jamais être terminé. Et il balaie un nombre important d'autres entreprises qui se sont construites autour de lui pour approvisionner les ouvriers de la construction et les futurs employés.

Tout cela est arrivé au cours de la dernière semaine, c'est pourquoi je sors avec les citations cette fois.

Cette décision intervient alors que le PDG d'Amazon, Andy Jassy, ​​a pris des mesures pour réduire les dépenses de l'entreprise face au ralentissement des revenus et à des perspectives économiques sombres. Cela a conduit l'entreprise à annoncer les licenciements les plus importants de son histoire, totalisant plus de 18.000 employés. Amazon réévalue également son portefeuille immobilier et annule certains projets.

CNBC , 3 mars 2023

Tous les problèmes de l'immobilier commercial ne sont pas principalement dus à la hausse des taux. Le marché commercial est également confronté à des problèmes supplémentaires dus à la chute de l'économie, des problèmes qui émergent même pour les entreprises qui n'ont pas à refinancer les prêts (car la hausse des taux a un impact sur l'économie globale) : embaucher moins de travailleurs en raison d'une économie en difficulté signifie arrêter des projets destinés à agrandir l'espace. Le licenciement de travailleurs signifie des espaces vides supplémentaires faisant baisser davantage les loyers et mettant en péril les propriétaires en raison, non seulement de la hausse des taux d'intérêt, mais également d'une situation locative qui se détériore encore davantage à certains endroits, rendant leurs anciennes hypothèques injouables. Les licenciements commencent à entraîner leurs propres problèmes dans l'économie, et cela ne fait que commencer.

PenPlace comprend trois immeubles de bureaux de 22 étages, plus de 100.000 pieds carrés d'espace de vente au détail et une tour de 350 pieds de haut, appelée "The Helix". Le développement est plus grand que Metropolitan Park, qui se trouve au sud de PenPlace, et comprend deux tours de bureaux supplémentaires de 22 étages, ainsi qu'un site à usage mixte comprenant des commerces de détail, des restaurants et des espaces verts .

Alors, les restaurants qui cherchaient à embaucher pour remplir de nouveaux établissements, arrêtent de chercher. Les commerces de détail qui pensaient qu'ils allaient remplir de nouveaux emplacements et embaucher plus d'employés ne le font pas. Avec une entreprise de la taille d'Amazon, le problème se répète de manière généralisée :

L'entreprise a rapidement étendu son empreinte physique et ses effectifs pendant la pandémie de Covid, car elle a bénéficié d'une augmentation des achats en ligne. Mais il a ralenti l'expansion des bureaux et la construction de nouveaux bâtiments à Nashville, Tennessee, et Bellevue, Washington, ces derniers mois, invoquant l'incertitude entourant l'impact de la pandémie sur le travail au bureau….

L'immobilier commercial a un «choc à venir» alors que les plans de retour au travail échouent, selon le PDG ….

« Il y a cette hypothèse que les gens aiment se rendre dans un quartier central des affaires. Mais ils ne le font pas. C'est une perte totale de temps et d'argent et ils ne veulent pas le faire », a déclaré Dixon à CNBC sur « Squawk Box Europe » mardi.

Dixon a fondé IWG - anciennement connu sous le nom de Regus - en 1989. Aujourd'hui, il compte plus de 3 300 bureaux dans 120 pays….

Il dit « qu'il y a un choc à venir » pour l'immobilier commercial à l'avenir. « Regardez les États-Unis. Certaines des plus grandes sociétés immobilières du monde restituent des propriétés à leur banque. »

CNBC

Et, à ce moment-là, le problème commence à devenir également un problème bancaire et en particulier un problème de titres adossés à des créances hypothécaires, comme nous l'avons eu la dernière fois. Le problème de MBS n'est peut-être pas aussi grave que la dernière fois, mais tous les autres problèmes commerciaux connexes sont pires. Et, ainsi, la révélation de choses que vous ne voudriez peut-être pas voir a commencé. Les grands garçons nus ont été embarrassés par leur incapacité soudaine à cacher leurs lacunes pathétiques, dirons-nous ; et il n'y a aucun moyen de savoir combien de vagues arrivent ou jusqu'où elles remonteront. Cependant, l'apparition soudaine de la terre sous la mer et les révélations sur la taille des joueurs si rapidement entraînés dans l'écoulement sont de bons indicateurs de beaucoup plus de problèmes à faire surface bientôt.

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