Immobilier : pluie de records, vente, prix, tout monte et ce n'est pas fini !

Comme nous l’apprennent les Notaires de France dans leur dernière lettre, « avec 1 020 000 transactions réalisées sur douze mois à fin juillet 2019 (+ 7% sur un an), le volume annuel des transactions confirme le dynamisme exceptionnel du marché immobilier. Il est supérieur à celui cumulé sur un an le trimestre précédent (984 000 à fin mars), ainsi qu’à celui constaté un an plus tôt (953 000). Néanmoins, pour autant que ce record historique ait valeur d’étalon dans les années à venir, la proportion de ventes reste équivalente aujourd’hui à celle du début des années 2000, si on la rapporte au stock de logements disponibles qui augmente d’environ 1 % par an. De manière générale, les notaires ne constatent actuellement aucun affaiblissement de la dynamique, les volumes ne devraient donc pas baisser dans les mois à venir ».

Voici pour le constat concernant le dynamisme et les records de vente, mais passons aux choses sérieuses à savoir… les causes et autres raisons !!

Toujours selon les Notaires, « la principale motivation des Français pour l’acquisition immobilière reste l’attractivité des taux d’intérêt, mais également le rendement limité de nombreux produits d’épargne qui a baissé, de concert, avec la baisse des taux. »

Pour eux, « l’immobilier reste un placement sûr, de meilleure qualité que les autres placements alors que la crise de 2008 reste encore dans toutes les têtes ».

Est-ce que cela peut durer ? Bulle ? pas bulle ?

Mon analyse est que les taux très bas, pour ne pas dire négatifs qui entraînent une « rémunération » bientôt négative de l’épargne, les achats immobiliers ne sont pas près de cesser.

Pour aller encore plus loin, ce que nous entendons tous sur l’assurance-vie, qui reste le placement préféré des Français et les doutes qui se font de plus en plus pressants sur la double « garantie » des fonds euros à savoir la garantie de capital (je retrouve au moins mes sous) et la garantie de liquidité (je retrouve mes sous quand je veux), n’est pas de nature à inciter les épargnants à entasser encore plus sur les fonds euros.

Nous pourrions même voir le phénomène inverse c’est-à-dire un flux important de retraits et de rachats de ces contrats d’assurance-vie qui irait s’investir sur au hasard… non pas le marché boursier plus que risqué mais… sur l’immobilier !

Si nous prenons les 1 400 milliards d’euros qu’il y a dans les contrats d’assurance-vie fonds en euros, et que nous divisons le tout par 150.000 euros de valeur moyenne d’achat d’un bien immobilier (tout le monde n’achète pas un 250 m² sur le Champ-de-Mars à Paris) on obtient 9.333.333 biens immobiliers !

Oui les sous accumulés sur les contrats d’assurances-vie juste en fonds en euros par nos compatriotes représentent plus de 9 millions de maisons ou d’appartements à 150.000 euros pièce soit 9 années de records de ventes !

Vous imaginez si seulement 10% de ces sommes se transforment en achats immobiliers cela ferait un afflux de plus de 900.000 biens à acheter chaque année !

Si nous avons une migration ne serait ce que 10% des fonds euros de l’assurance-vie vers l’immobilier ce sera au moins 100 à 200.000 achats supplémentaires. Les impacts « marginaux » étant ce qu’ils sont, les prix devraient continuer à pousser à la hausse.

Peut-on parler d’une bulle ?

Avec des taux négatifs et des taux d’emprunt proches de zéro, la solvabilité des acquéreurs est évidente, avec la possibilité de cumuler des emprunts peu coûteux avec du cash que l’on prend de son épargne, cela assure un rendement immobilier toujours positif et un effet de levier octroyé par le crédit.

Ensuite, il y a toujours une demande soutenue de logement dans des zones en tension. Je pense notamment aux grandes villes de façon générale et aux grandes villes de l’ouest de la France et du sud ouest en particulier.

Il n’y a pas de bulle immobilière dans le sens où les épargnants et les investisseurs anticipent une période de taux bas qui sera au mieux très longue et au pire presque éternelle ainsi qu’un risque de crise monétaire.

Il n’y a pas de bulle immobilière quand vous anticipez que votre monnaie pourrait valoir beaucoup moins !!

Quelle est la valeur d’un bien immobilier dans la République de Weimar en Allemagne au pire de l’hyperinflation ?

Nous ne sommes pas confrontés à une bulle immobilière, mais à une bulle monétaire et de la valeur de nos monnaies.

Les taux bas gonflent évidemment la valeurs des actifs..; mais en réalité, ce n’est pas cela qu’il faut comprendre, il faut comprendre qu’il faut de plus plus de la même monnaie pour acheter le même mètre carré. Cela porte le nom d’inflation.

L’inflation liée à la création monétaire actuelle et de ces dernières années, ne vient pas tant augmenter le prix de la boîte de ravioli (quoi que) qu’avant tout celui des actifs qui offrent des rendement positifs à savoir les actions et… l’immobilier !

Ce sont les premiers signes d’une forme moderne d’hyperinflation.

Faut-il placer dans l’immobilier ?

Sans conteste et sans hésitation aucune ! Je préfère une maison à un contrat d’assurance-vie !

Je sais bien que beaucoup disent que l’immobilier c’est très compliqué !!

Et c’est vrai, s’il est simple d’acheter une maison ou un appartement, en allant dans la première agence immobilière du coin, le reste n’est pas facile…

Ce n’est pas facile de faire le bon choix et d’acheter le bon bien au bon endroit au bon prix. Ce n’est pas facile de trouver le meilleur financement ou le meilleur courtier. C’est encore moins facile de trouver le bon locataire, d’avoir le bon rendement, le bon « cash-flow ». Ce n’est pas facile de mettre en place des stratégies fiscales d’évitement ou de développement à long terme de votre patrimoine, ce n’est pas facile de supporter les aléas et de les gérer au mieux, ce n’est pas facile de connaître la législation, d’assurer ses biens contre tous les risques y compris locatifs ou d’impayé sans oublier les dégradations.

En fait gagner de l’argent n’est pas facile.

Gagner de l’argent n’est pas facile et c’est très moral !!

Pourtant aujourd’hui il est globalement possible et c’est une situation assez ahurissante quand on y réfléchit bien, de faire payer vos placements immobiliers par les autres !

Vous pouvez emprunter à une banque presque gratuitement sur 20 ans ce qui est absurde, vous pouvez avoir des assurances loyers impayés (presque tout le temps gratuites !!!) et parfois payantes, vous pouvez faire rembourser ce crédit par le loyer versé par un locataire, et vous pouvez même obtenir des déductions fiscales et autres réductions…

Il n’y a aucune limite à la bulle immobilière dans un monde de taux négatifs01!!

Alors, oui, l’immobilier va se porter comme un charme, et la prochaine note des Notaires, j’en suis certain le confirmera.

On peut même imaginer le même phénomène qu’en 2009. Regardez ce graphique publié toujours par les Notaires sur l’évolution des volumes !

Il y a d’abord une panique des épargnants et une baisse des ventes qui sont liées à la montée des taux entre 2005 et 2008… et oui, à cette époque les taux directeurs atteignent les 5% !! L’immobilier chute, cela va créer l’insolvabilité des ménages américains et la crise des subprimes… les taux baissent à nouveaux, mais surtout tous les épargnants paniquent et redeviennent très rapidement acheteurs préférant un bien immobilier même cher, que d’avoir cet argent à la banque… depuis cela continue à monter, et le nombre de transactions pourrait s’accélérer parce que l’immobilier servira de stockage d’argent.

Pour celles et ceux qui veulent aller plus loin sur ces sujets, il y a évidemment ce dossier spécial consacré justement à l’immobilier et intitulé « Comment créer votre patrimoine avec l’argent des autres !! »

Je pense qu’économiquement, il n’y a pas de limite à une bulle immobilière dans un environnement de taux négatifs qui est une grande première dans l’histoire économique mondiale. La bulle grossira jusqu’à la crise monétaire. Les monnaies actuelles ne vaudront plus rien, mais sauf guerre, l’immobilier sera, lui, toujours là.

Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu. Préparez-vous !

Charles SANNAT