Résidence secondaire squattée - 48h pour réagir face aux squatteurs

Il faut entendre par « résidence secondaire » tout bien immobilier bâti (appartement, maison, local commercial, professionnel ou industriel, etc.) ne constituant pas la résidence principale, c’est-à-dire le domicile du propriétaire victime d’un squat.

En cas de résidence secondaire squattée, seul le délai de 48 heures, à compter de l’introduction des squatteurs dans les lieux, est susceptible d’autoriser les services de police à procéder à une expulsion forcée et immédiate.

Flagrant délit

Le délai de 48 heures (à compter de l’introduction des squatteurs dans les lieux), issu de la pratique en matière de police judiciaire, permet aux officiers de police d’agir en « flagrant délit ».

Le délit de « violation de domicile » prévu à l’article 226-4 du Code pénal, ne concerne que le « domicile » à proprement parler et ne prend donc pas en compte les cas de résidence secondaire squattée, ou autres biens immobiliers.

En revanche, l’article 322-1 du Code pénal qui réprime le délit de vandalisme évoque « la destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui », ce qui ne distingue pas la résidence principale et la résidence secondaire de la victime.

C’est donc uniquement en cas de délit de vandalisme dûment constaté par les services de police sur plainte de la victime que ces derniers seront habilités à agir en « flagrant délit » dans le délai de 48 heures dans une résidence secondaire squattée..

Il peut arriver que le flagrant délit ne soit pas constaté, ou même que le délai de 48 heures ait expiré. Le propriétaire sera alors contraint d’engager une procédure judiciaire.

Procédure d’expulsion

Pour engager une procédure d’expulsion, le propriétaire devra, d’une part, démontrer que son bien est occupé, et d’autre part, recueillir l’identité exacte d’au moins un occupant sans droit ni titre présent sur les lieux.

Le recueil de l’identité de l’occupant s’avère parfois très difficile et nécessite une sommation interpellative par voie d’huissier de justice. Dans ce cadre, l’huissier n’a pas le droit de pénétrer dans les lieux car même dans le cas d’une résidence secondaire squattée, il s’agit du domicile privé de l’occupant sans droit ni titre. A défaut d’une autorisation du juge, l’infraction pénale de violation de domicile privé par effraction serait constituée.

Sur la base des éléments de preuve réunis, les avocats saisiront le Tribunal d’Instance du domicile des lieux squattés d’une demande d’expulsion par voie d’assignation délivrée par huissier aux occupants.

Si le squatteur se présente à l’audience, il est fort probable qu’il adopte l’une des positions suivantes : soit faire valoir un bail « putatif » (c’est ce qu’on appelle couramment une escroquerie au bail); soit solliciter des délais d’expulsion.

Si tout se passe bien, le juge ordonnera l’expulsion des occupants de la résidence secondaire squattée avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et les condamnera également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Le commandement de quitter les lieux laissera aux occupants un délai de 2 mois pour libérer les lieux de tous meubles et occupation. Si les lieux sont toujours occupés à la date d’effet du commandement de quitter les lieux, l’huissier de justice sollicitera auprès de la préfecture du département le concours de la force publique.

Trêve hivernale

La loi ELAN du 24 novembre 2018 distingue le régime d’application de la trêve hivernale selon qu’il s’agisse d’une résidence secondaire squattée au sens large, ou du domicile principalement habité par la victime.

Dès lors, lorsque les lieux squattés constituent la résidence principale du propriétaire ou du locataire victime, les squatteurs ne bénéficient plus de la période d’hiver. Dans le cas contraire, ils en bénéficient par défaut mais le juge peut « supprimer ou réduire » ce délai.

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