Immobilier : une tempête parfaite ?

C’est bien connu : quand le bâtiment va, tout va. Dès lors, tout va bien en France, n’est-ce pas ?

Eh bien à vrai dire, pas tout à fait. Il semble bien qu’après des années, voire des décennies d’une euphorie que certains, chafouins, qualifiaient d’irrationnelle, les choses sont en train de prendre une tournure un peu moins joyeuse, un peu plus froide et certainement un peu plus réfléchie : pour faire dans l’euphémisme délicat, l’immobilier ne semble plus attirer qu’il y a encore quelques années.

Les chiffres sont là, et ils ne sont pas très réjouissants : tant dans le neuf que dans l’ancien, le nombre de transactions diminue, les octrois de prêts se font moins nombreux, les prix baissent. Les chiffres laissent même perplexe tant le retournement est vif : les réservations d’acheteurs auprès des promoteurs immobiliers ont ainsi dégringolé d’environ 40 % au deuxième trimestre 2023 comparé à la même période il y a un an, une dégringolade qu’on n’avait pas constatée même pendant la crise du Covid en 2020… Et du côté de l’ancien, les choses ne sont que marginalement moins moroses : les ventes sont actuellement en recul en volume de 15 % à 20 %, par rapport à 2022 à la même époque. C’est certes moins brutal, mais ça reste musclé.

Sans grande surprise, ce qui touche l’achat et la vente d’immobilier se répercute mécaniquement sur la location : ceux qui ne peuvent acheter continuent donc de louer, ce qui diminue nettement la rotation des biens. Les mises en constructions étant plus faibles que prévu, les problèmes de logements, déjà aigus dans le pays, prennent gentiment la direction d’une crise carabinée.

En tout cas, le constat est sans appel : les demandes de prêts bancaires sont en chute libre, la production de mai à juillet par rapport à la même période de 2022 a par exemple chuté de 51,5 % et le nombre de prêts de 50,5 %.

On le comprend donc sans mal : ce qu’on commençait déjà à sentir en mai dernier se dessine de plus en plus franchement, à savoir celle d’une jolie petite catastrophe immobilière à l’échelle du pays tout entier.

Or, cette catastrophe était complètement prévisible, et on peut imaginer qu’elle est même ardemment souhaitée par les petits ingénieurs-sociaux psychopathes à la tête du pays tant le résultat obtenu (une France de locataire totalement dépendant de l’État) s’aligne bien avec leur idéologie mortifère.

Elle était tellement prévisible que ces colonnes l’évoquaient il y a deux ans lorsque furent mis en place les débilissimes mesures écologiques feignant par exemple de lutter contre les “passoires thermiques” à coups d’obligations, de normes, de vexations taxatoires et d’interdictions liberticides.

Eh oui, que voulez-vous, à force de multiplier les contraintes sur les propriétaires, ces derniers s’adaptent : le bien n’est plus mis en location et sa vente est parfois rendue impossible par la purulente législation actuelle. Lorsque la vente intervient, c’est à prix moindre ce qui pousse inévitablement l’ensemble des prix à la baisse.

Vous pourrez remercier les écolos.

Cet élément vient du reste s’ajouter à d’autres éléments qui forment, dans l’ensemble, une sorte de “tempête parfaite” qui semble s’accumuler sur l’immobilier français et laisse penser que la chute des prix observée, modeste pour le moment, pourrait devenir largement plus prononcée dans les prochains mois.

En effet, un des effets du renchérissement actuel de l’énergie – qui a peu de chance de devenir bon marché dans les prochains mois – est de provoquer à son tour une hausse des matériaux (de construction notamment), ce qui aboutit à des constructions ou bien plus petites, ou bien plus chères (ou les deux, sachons vivre !)… Or, si l’on couple cette inflation des coûts à ceux, inévitable, des taux des prêts immobiliers, on aboutit à une situation où un nombre toujours plus restreint d’individus peuvent se permettre de devenir propriétaire.

La France s’appauvrit donc visiblement et l’immobilier ne pourra pas constituer une vraie niche de croissance durable dans les prochaines années. En effet, la population française vieillit inéluctablement : d’un côté, le papy boom, consécutif au baby boom des années 1940-1950, est doucement en train de se traduire par une augmentation, là encore mécanique et assez prévisible, des décès dans la population. Le seul immobilier qui en profite, c’est celui des cimetières (et encore, de façon modérée, la crémation ayant plutôt la cote actuellement) : cette vague décès naturelle aboutit en effet à remettre sur le marché un nombre croissant de biens, nombre d’ailleurs lui-même gonflé par l’étonnante surmortalité coïncidentale inexplicable de 2022.

Parallèlement, la baisse de natalité aussi observée actuellement signifie à son tour une baisse des besoins des couples de maisons ou d’appartements plus grands, et une baisse des besoins de logements étudiants ou de célibataires.

Pompon du moment avec l’augmentation marquée du télétravail qui s’ajoute aux tendances précédentes : la crise a largement montré que certains emplois pouvaient s’effectuer à domicile. Si toutes les entreprises ne vont évidemment pas basculer au “tout télétravail” (et c’est tant mieux), les besoins en bureaux vont, là encore, nettement diminuer. C’est du reste ce qu’on observe dans la plupart des métropoles occidentales qui voient décroître les taux d’occupation de leurs tours de bureaux.

Bref, il semble évident que les fondements même de l’immobilier sont en train de changer assez drastiquement dans les prochaines années ; ce qui était évident au début de ce siècle ne le sera probablement plus autant dans les prochaines années. Et si, comme on doit s’y attendre dans ce pays, l’État et les pouvoirs publics, armés de leurs bons sentiments contre-productifs et de leurs idéologies consternantes ne vont absolument rien faire pour calmer le jeu : sous leurs bons auspices, le changement se transformera probablement en cataclysme, appauvrissant encore un peu plus une population déjà mise à rude épreuve.

De façon intéressante, l’effondrement des transactions immobilières signifie aussi un assèchement notable des ressources financières des départements, ces derniers bénéficiant des droits de mutations et autres grigris notariaux coûteux qu’ils imposent aux acheteurs. Autrement dit, si l’appauvrissement touchera durement les populations, les administrations ne seront pas épargnées.

Gageons que leurs couinements seront cependant plus audibles que ceux des citoyens dont, il faut bien le dire, le pouvoir se cogne totalement. À l’évidence, tout ceci va très bien se terminer.

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